永城市人民政府

关于创建“温馨、和谐、美丽、宜居”

  物业小区的工作方案

为进一步提高物业小区服务质量和管理水平，切实解决群众反映强烈的热点难点问题，推进物业小区管理持续向规范化建设转变，根据《民法典》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等文件要求，结合我市实际，现就创建“温馨、和谐、美丽、宜居”物业小区制定如下方案。

一、创建标准与指标体系

   本着典型引动、试点带动、循序渐进的原则，围绕“温馨、和谐、美丽、宜居”标准，开启创建“五星级”物业小区竞赛达标活动。采取指标分解体系，整体标准按“百分制”考核，得分相加计星，“五星”为最高星。

具体标准：将物业小区的综合型工作分解成六大项，即：基础管理、房屋管理、设备管理、保安消防管理、环境卫生管理、园林绿化管理。以上六大项采取不同的指标考核体系，分解成34类小项，即：物业小区的基础管理（7项）、房屋管理及维修养护（5项）、公用设备管理（6项）、保安、消防通道、器材管理（6项）、环境卫生管理（6项）、园林绿化管理（4项）。以上总计34小项，按“百分制”考核，每小项分值约为3分。考评中现场逐项认定得分，所得分值累计相加定星。

星级标准：“五星”90分以上；“四星”80分以上；“三星”60分以上；“二星”60分以下；“一星”40分以下。对90分以上“五星级”且公示无异议的小区，授予“‘5星级’温馨、和谐、美丽、宜居物业小区”称号，并适时对社会公布。

二、指标体系分解

（一）基础管理（7项）

1、按照法律法规规定，签订物业管理合同，双方责权利明确。

2、房屋使用手册、装修装饰管理规定及业主公约等各项公共制度完善。

3、物业服务企业的管理人员和专业技术人员有专业管理经验，持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

4、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理规范，查阅方便。

5、建立住用户档案，房屋及其配套设施权属清晰，查阅方便。

6、建立24小时值班制度，有专职客服人员对业主保修、求助、建议、投诉等各类信息做好收集和反馈，并及时处理，有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%。

7、每年至少召开一次业主恳谈会，组织一次设备用房开放日，进行一次业主满意度调查，满意率在95%以上。建立与业主（业主委员会）定期沟通的工作例会制度，积极听取业主和业主委员会意见建议，主动接受业主和业主委员会的监督。

   （二）房屋管理及维修养护 （5项）

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口有路标，楼栋、单元（门）、户门标号标志明显。

     2、无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

     3、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹。

     4、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架。

     5、房屋装修装饰符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

   （三）共用设备管理（6项）

   1、设施设备房干净整洁，各种管道定期做防锈处理，无锈斑，无渗漏现象。

   2、共用设备运行正常、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。

3、排水排污管道通畅，雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、无外溢现象。

4、供水设备运行正常，设施完好，无渗漏，无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故预案。

5、制定供电系统安全管理措施，严格执行，记录完善，供电设备运行正常。

6、电梯运行平稳，电梯维保单位的条件符合规定，监管措施得力；电梯取得准用（合格）证、年检证明，应急救援电话畅通；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好。

  （四）保安、消防通道、器材等管理（6项）

1、有专业的保安队伍，以中青年为主，实行24小时值班巡逻制度，保安人员配备对讲装置和其他必备工作器械，训练有素，文明执勤，语言规范。

2、外来人员出入小区做好登记工作，对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。

3、接到警情、异常情况或住户紧急求助时，及时到达现场，采取相应措施，报告公安或有关单位，并做好详细记录。

4、机动车及非机动车辆停车管理制度完善，小区内消防通道有禁止停车的醒目标志，地下车库有专人管理，车辆停放有序。

5、业主须安全防范的的地方有明显的警示标识和防范措施。

6、消防设施设备完好无损，可随时启用；消防通道通畅。有消防应急预案，每年组织不少于2次的应急预案演习。   

（五）环境卫生管理（6项）

1、有专职保洁人员，环卫设备完善，垃圾中转及时有效。

2、落实保洁责任制，保洁人员职责范围明确，保洁工作标准化、制度化。

3、推行垃圾分类管理，垃圾日产日清，定期进行消毒管理和蚊蝇灭杀。

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，外墙无污染痕迹。

5、道路通畅，地面整洁平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。

6、无违反规定饲养宠物和家畜家禽现象。

  （六）园林绿化管理（4项）

1、制定绿化养护方案，醒目处设置爱护绿化提示标识。

2、绿地无违规改变用途和破坏、践踏、占用现象。

3、花草树木长势良好，修建整齐美观，无病虫害，无折损，草坪无裸露地面现象。

4、绿地无枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾、杂物等现象。

二、竞赛创星阶段（8—10月）

本阶段，各物业小区结合已分解的6大项、34项基础工作和日常性管理工作，对照创星标准，自我提升改造。查短板、找不足、补弱项，哪里有问题解决在哪里，哪里有短板补短在哪里。要组织专班，逐项对照，逐项查摆，做到“补弱建强”。

三、评估考核阶段（11—12月）

根据各物业小区创建情况，市住房保障局物业管理股组织专门人员深入各小区现场逐项考评打分。本着“公平、公正、公开”的原则，按分定星，以星分类。按1到5星类别，90分以上的，授予“5星级”小区；80分以上的，授予“4星级”小区。（可按第一条“创建标准与指标体系”要求以此类推）。

“一星级”的视为较差小区，责令整改。做到不提升，不收兵；不提升，不罢休。持续为创建“五星级”小区打好基础、创造条件。

三、公示公开阶段（12月份）

年底，根据评出的创星情况，对达到“5星级”标准的，在有关新闻媒体和市住房保障局网站进行公开公示，接受广大业主和社会各界监督评议。公示无异议的，正式授予“‘五星级’温馨、和谐、美丽、宜居”物业小区称号，并适时对社会公布。

                            永城市住房保障局

                            2023年8月2日